При покупке квартиры в новостройке не редки случаи, когда покупателям приходится доплачивать за свое новое жилье. Когда эти требования застройщика несправедливы?
Закон 214-ФЗ, безусловно, сократил мошенничества на рынке новостроек, однако он не защищает от доплаты за «лишние» квадратные метры. Закон не гарантирует параметры квартиры, которые указаны в ДДУ. Очень часто фактический размер квартиры по результатам обмера БТИ, который производится после строительства дома, отличается от указанного в договоре. Если в реальности квартира оказалась больше, то дольщик вынужден доплатить за «лишние» квадратные метры. Если, наоборот, квартира уменьшилась, то уже застройщик обязан вернуть излишне уплаченные деньги. Казалось бы, все просто и справедливо, однако и здесь бывают нарушения прав собственников.
Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» составили рейтинг наиболее распространенных способов обмана покупателей жилья при осуществлении расчетов за квартиры в новостройках.
Расхождения в длине противоположных стен
В договоре долевого участия, как уже отмечалось, указывается лишь предварительная площадь квартиры. Потом она корректируется расчетами БТИ. На первый взгляд, здесь не возможно никакое мошенничество, однако и здесь застройщик может пытаться обмануть покупателя. «Благодатной почвой для махинаций, например, являются незначительные расхождения в длине противоположных стен новой квартиры, — объясняет адвокат Олег Сухов. — Зачастую обмерщики (из-за некомпетентности, либо по сговору с застройщиком) рассчитывают общую площадь помещения по наиболее длинной стене. Между тем отклонение даже в несколько миллиметров может существенно повлиять на суммарную площадь квартиры и стать формальным основанием требовать доплаты за увеличившийся метраж».Сращивание лоджий с жилым пространством
Нередко застройщики при осуществлении финальных расчетов с покупателями включает в метраж квартиры и площадь балконов и лоджий. Это незаконно, так как с 2005 года в соответствии с Жилищным кодексом РФ балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения. А это означает, что они не должны приниматься во внимание при осуществлении обмеров и проведении окончательных взаиморасчетов. Однако до сих пор в эксплуатацию вводятся долгострои, строительство которых началось до принятия этого закона, то есть до 2005 года. Это позволяет девелоперам при расчетах учитывать площадь балконов и лоджий в общей стоимости квартиры.Кроме этого, на рынке встречаются случаи, когда застройщик искусственно «раздувает» общую площадь с помощью различных ухищрений. Например, опираются на такие данные обмеров БТИ, которые произведены не от перил балкона, а от вспомогательных, фасадных элементов: от металлокаркасов витражей, которые, как правило, отстоят от краев перекрытия на 15-30 см. В результате нехитрых манипуляций площадь квартиры увеличивается относительно проектных значений.
И не стоит думать, что такие незначительные обмеры не стоят больших денег! При московских ценах накрутка даже одного метра весьма ощутима для покупателя.
Дополнительные соглашения о внесении изменений в проект
Олег Сухов отмечает, что «распространены случаи, когда застройщики уже на финальной стадии строительства навязывают дольщикам дополнительные соглашения о внесении изменений в проект и соответствующих доплатах. Например, московский застройщик ООО "РосЕвроИнвест" обманул несколько сотен дольщиков, купивших квартиры в жилом комплексе на ул. Королева, 10. На завершающем этапе строительства дольщикам подсунули дополнительные соглашения об увеличении метража и квитанции на доплату. Однако впоследствии, когда граждане получили документы БТИ, выяснилось, что застройщик обманул каждого соинвестора на сумму от 100 тысяч до 500 тысяч рублей, поскольку фактические площади квартир, наоборот, оказались на 2-5 кв. м меньше проектных. Причем застройщик знал об этих расхождениях на момент подписания дополнительных соглашений, что свидетельствует об умысле с его стороны».Несовпадение проектной и инвентаризационной площади квартир
Достаточно часто при уменьшении инвентаризационной площади квартир по сравнению с проектной застройщик под разными предлогами затягивает выплату денег дольщикам. Олег Сухов вспоминает, что так поступила компания «МОРЕ-Плаза» с одним из соинвесторов при строительстве дома в Москве на ул. Истринская, 8. Застройщик сначала вынудил дольщика подписать акт об отсутствии взаимных, в том числе финансовых претензий по заключенному договору долевого участия, не предоставив для сверки документы о фактической площади квартиры. После получения дольщиком технического паспорта БТИ выяснилось, что площадь квартиры уменьшилась более чем на 10 кв. м по сравнению с проектной. Однако застройщик отказался вернуть клиенту 700 тысяч рублей, обосновав свою позицию ранее подписанным сторонами актом.Исходя из этого, Олег Сухов рекомендует покупателям квартир не идти на поводу у застройщиков: подписывать документы только после тщательной перепроверки результатов обмеров и непременно оспаривать такие документы при выявлении существенных расхождений, в том числе и в суде.
Ни для кого не секрет, что указанная в договоре долевого участия площадь будущей квартиры является, скажем так, ориентировочной. То есть, по окончании строительства может оказаться, что квартира «поправилась» на пару квадратных метров или же наоборот стала немного меньше. Удивляться этому не стоит, такие отличия выявляются практически в каждом строительном проекте. Однако о них надо помнить, ведь если лишние метры возникнут, то их, скорее всего, придется оплачивать покупателю.
Никто не безгрешен
По словам экспертов рынка, более 90% всех сдаются с теми или иными отклонениями по метражу. Это не значит, что проект был сделан кое-как (конечно, если отклонения не доходят до 10 и более метров), просто таковы издержки строительства. Особенно это касается монолитных домов, где не используются заранее изготовленные панели одинаковой длины, а квартиры более просторны и имеют свободную планировку. В них расхождения могут доходить до 5-6 квадратных метров (3-5% разницы для монолита считаются нормой), в то время как в панельных они, как правило, не превышают пары «квадратов». Иногда и панельные дома грешат серьезным изменением метража, но это касается новых, еще не «обкатанных» серий и встречается довольно редко.
А судьи кто?
Замером квартир и определением их итоговой площади занимаются кадастровые инженеры из БТИ, которых специально приглашает перед вводом дома в эксплуатацию. Они производят замеры помещений, и именно на основании их данных будет рассчитываться доплата, если выяснится, что метраж увеличился. Однако, во-первых, любой может ошибиться, включая специалистов БТИ, и, во-вторых, часто замеры проводятся по аналогии. То есть, замеряется один этаж (как правило, первый или второй), а все остальные метражи проставляются на основании полученных данных. Учитывая, что в современных проектах планировки этажей в пределах одного здания нередко варьируются, клиент всегда имеет право на сомнения. Можно провести замеры самому, однако они лишь позволят определить, ошиблись ли приглашенные девелопером замерщики. А вот для получения официального заключения, которое можно будет предъявить застройщику или суду, необходимо приглашать независимых экспертов, имеющих соответствующую лицензию.
Дела балконные
Неожиданные изменения в метраже и, соответственно, цене могут произойти из-за балконов с лоджиями. По поводу того, как считать их площадь, у застройщиков сегодня единства мнений нет: кто-то не включает их в метраж квартиры вообще, кто-то применяет к ним понижающий коэффициент в размере 0,3 или 0,5, некоторые девелоперы не стесняются включать их в общую площадь жилья полностью. Чтобы это не стало для покупателя квартиры в новостройке неприятным сюрпризом, этот момент необходимо проговорить с застройщиком еще до подписания договора.
Кто и как будет платить?
Если говорить об оплате лишнего или недостающего метража в целом, то здесь многое также зависит от каждого конкретного застройщика. Чаще всего для проекта устанавливается определенный «нетарифицируемый» порог, например, в 1,5 метра, который не оплачивает ни одна из сторон. Соответственно, если квартира оказалась больше, скажем, на 3 метра, то оставшиеся 1,5 метра придется оплатить покупателю по цене, указанной в договоре. Если же квартира оказалась значительно меньше, то разницу возвращает уже продавец. Однако некоторые девелоперы, стараясь максимизировать прибыль, могут прописать в договоре не слишком выгодные для покупателя условия, когда, к примеру, недостающие метры не оплачиваются вовсе, а избыточные – по повышенной стоимости. На эти условия в договоре необходимо обратить особое внимание, особенно с учетом и без того немалой цены квадратного метра в столице и области.
P.S. Также стоит отметить, что не стоит воспринимать лишние метры именно в качестве лишних. Во время строительства , и, по сути, после сдачи объекта у покупателя появляется возможность получить несколько дополнительных метров по цене гораздо ниже рыночной.
Застройщики считают, что говорить об изменении сложившейся на рынке практики преждевременно. Сегодня почти все строительные компании включают в договоры с дольщиками условие о возможных доплатах. Если после финального обмера, проводимого уполномоченными специалистами, площадь квартиры увеличится более чем на метр от расчетного размера, то покупатель должен доплатить (исходя из цены «квадрата» жилья). Если же квартира окажется меньше, чем прописано в договоре, то в этом случае застройщик должен вернуть переплату.
Стройка на глаз
Позиция инвесторов отчасти понятна: им трудно гарантировать ювелирную точность на стройке. Ведь даже строительные нормы допускают отклонения по толщине тех же бетонных конструкций. А кривые стены вполне могут «отъесть» или прибавить лишний метр. По этой причине продавцы обозначают в договорах стоимость «квадрата» и общую ориентировочную цену, но делают оговорку, что окончательные расчеты с клиентами состоятся после финишных обмеров.
Такие обмеры проводятся при постановке дома на кадастровый учет. В Петербурге застройщики, как правило, обращаются за этим в районные филиалы ГУП «ГУИОН» (по старинке их называют ПИБы- проектно-инвентаризационные бюро). В Ленобласти эти вопросы относятся к компетенции БТИ (Бюро технической инвентаризации). Впрочем, госучреждения не имеют монополии на обмеры. Выполнить эту работу вправе и независимый кадастровый инженер, имеющий соответствующий аттестат.
Каждая компания сама определяет размер бесплатного отклонения. Некоторые застройщики требуют доплат, если площадь квартиры вырастет более чем на 0,5 кв.м. Большинство же фирм предусматривает дополнительные расчеты, если коррекция составит больше метра.
Умышленный прирост
В большинстве случаев итоговые обмеры проходят безболезненно. Но скандалы порой случаются.
Например, торговый дом «Сигма» возводил дом в Рыбацком. На этапе стройки компания внесла коррективы в конструкцию фасада. Площадь многих квартир увеличилась на несколько метров и сумма доплат достигала 350 000 рублей. Некоторые дольщики пытались конфликтовать. Однако сложившаяся практика показала, что оспорить доплату в судебном порядке очень непросто - ведь соответствующее условие прописано в договоре.
Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки. Это позволит расторгнуть договор и взыскать деньги с учетом неустойки. Но большинство клиентов, которые все-таки хотят получить квартиру, не радует такая перспектива. Кстати, некоторые застройщики изначально прописывают в договоре, какое отклонение считать «существенным», чтобы был повод расторгнуть сделку. Чаще всего такой показатель равен 7% от проектной площади жилья.
Амазонский прецедент
В этом году ситуация с требованием доплат за лишние метры приобрела новую окраску. Летом апелляционный суд Санкт-Петербурга вынес резонансное решение по спору между компанией «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором . Две инстанции арбитража констатировали, что застройщик не имеет права требовать доплаты за увеличившийся в ходе стройки размер жилья. Это решение вступило в силу и вызвало дискуссию в профессиональном сообществе.
С одной стороны, у нас в стране не прецедентное право, расхождения в практике случаются сплошь и рядом. С другой стороны, нельзя закрыть глаза на позицию двух инстанций суда. Тем более, что в деле косвенно участвовала и прокуратура.
История конфликта такова. Один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» в Кронштадте (проект группы «КВС») подал жалобу в прокуратуру. Покупатель усомнился в законности отдельных пунктов договора долевого участия (ДДУ). Прокуратура провела проверку и направила результаты в Роспотребнадзор, который привлек фирму к ответственности. Конкретные условия сделки были признаны незаконными.
Апелляционный суд признал, что застройщик неправомерно предусмотрел возможность доплаты. В решении прямо написано: «Компания может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. Дольщик же не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право получить указанный объект».
Этот случай оказался не единственным. За те же условия Роспотребнадзор оштрафовал компанию «Петротрест» , которая возводит несколько объектов в Петербурге. Это фирма тоже пыталась отстоять свою правоту в арбитраже, но безуспешно.
Участники рынка разошлись в оценке этих конфликтов. Застройщики удивлялись тому, что суд решил сломать давнюю практику. Многие опрошенные юристы также подтверждали: исход данных конфликтов вовсе не означает, что если у дольщиков квартиры вырастут в размерах, то в районных судах они легко отобьются от доплат. Здесь практика обычно складывается не в пользу граждан, которые добровольно подписывают соответствующие пункты в договорах.
Зато, например, эксперты Общества потребителей СПб и Ленобласти согласились с тем, что условие о доплатах нарушает закон о защите прав потребителей. Застройщик обязан построить дом и передать клиенту тот объект, который указан в договоре. Этому предшествуют экспертиза проекта. Значит, все характеристики квартир утверждены. Контролировать их соблюдение и нести риски, связанные с отступлением от проекта, может только застройщик.
Оптическая погрешность
Недавно в городе случился очередной скандал, который может стать хорошей почвой для обкатки судебной практики. Компания Legenda Intellegent Development достраивает 790-квартирный дом на ул. Оптиков, 34 . Осенью компания уведомила дольщиков о том, что площадь многих квартир значительно превысила расчетные показатели. Максимальная прибавка составила 4,3 кв.м. (в трехкомнатных квартирах).
При средней цене «квадрата» в доме в 100 000 рублей доплата выливается в «круглую» сумму. В компании объяснили корректировку тем, что по ходу реализации проекта фирма изменила некоторые технические решения. В частности, удалось уменьшить толщину фасадов, размер инженерных шахт и прочее. При этом застройщик уверяет, что все коррективы были согласованы с надзорными органами и не противоречат строительным нормам.
Для покупателей это стало полной неожиданностью. На интернет-форуме дольщиков развернулась живая дискуссия. Некоторые граждане даже обрадовались тому, что площадь квартир возрастет, а за лишние метры придется платить по тем ценам, которые были установлены еще на этапе «котлована». Однако недовольных граждан оказалось ничуть не меньше. Некоторые люди настаивают на том, что увеличение площади было не случайным, а запланированным.
Сейчас застройщик пытается сгладить конфликт. Например, фирма предлагает покупателям четырехмесячную рассрочку на оплату излишков. Клиенты, которые не хотят подписывать дополнительное соглашение, боятся остаться без ключей. Юристы дают дольщикам разные советы.
Например, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и Ленобласти Олег Островский рекомендует гражданам найти деньги на «лишние» метры, принять квартиру по акту и оформить в собственность, а уже потом оспаривать законность доплат и пытаться вернуть деньги.
Некоторые юристы считают, что дольщики могут заявить иск в районный суд с требованием передать квартиру по акту, и если в суде компания упомянет о необходимости доплат, то здесь как раз и можно сослаться на позицию того же Роспотребнадзора. Впрочем, многие эксперты сомневаются в благополучном исходе.
В общем, ситуация крайне неоднозначна. И, к сожалению для дольщиков, большинство опрошенных экспертов считает, что решения по делу «КВС» и «Петротреста» могут остаться единичными.
Ошибка на миллион
Некоторые покупатели жилья спрашивают: а возможны ли ошибки при самих обмерах? Практика показывает, что это маловероятно, но все-таки подобные примеры в Петербурге были. Причем один из конфликтов может закончиться судебным спором дольщика с ГУИОН. Так, покупатели трехуровневых квартир в комплексе «Константиновское» под Петергофом обнаружили, что застройщик (ООО «Балтпродком») взял с них деньги по сути за «воздух». Специалисты ПИБ включили в общую площадь помещений внутриквартирные лестницы. Ошибка вскрылась не сразу.
Например, Александр И. должен был заплатить 10,6 млн рублей за квартиру 221,5 кв.м в таун-хаузе. Пару лет назад сотрудники филиала ГУИОН провели инвентаризацию. Площадь практически всех секций существенно возросла.
Александр И. узнал, что его помещение увеличилось более чем на 10 кв.м. Приняв квартиры по актам и пройдясь с линейкой, новоселы выяснили, что в площадь помещений включены лестницы, которые ведут на второй и третий этажи. Граждане обратились к строительным нормам и выяснили, что такой учет произведен незаконно. Сотрудники ГУИОН согласились с доводами новоселов и провели переобмер.
Александру И. выдали новый кадастровый паспорт, в котором итоговая площадь квартиры составила 216 кв.м. У его соседей габариты помещений уменьшились с 199 до 174 метров. Некоторые покупатели успешно взыскали переплату с застройщика. Но Александру И. повезло меньше. К моменту сдачи дома ему понадобился ипотечный кредит. Фирма предложила расторгнуть ДДУ и заключить обычный договор купли-продажи - с обременением. Гражданин остался должен фирме около 700 000 рублей. Но если учесть результаты переобмеров, то это ему фирма должна была вернуть более 100 000 рублей.
В данном случае суд не нашел связи между ДДУ и новым договором купли-продажи: мол, гражданин подписывал второй договор, когда квартира была готова, а значит, он видел, какое помещение принимает и согласился на конкретную цену. При этом суд проигнорировал ссылку покупателя на то, что его ввели в заблуждение.
Дольщик намерен судиться с филиалом ГУИОН, чтобы заставить ведомство ответить за ошибку. Правда, в перспективы этого спора многие юристы не верят.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Вера Рябова,
старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group
— Закон 214-ФЗ прямо указывает на возможность прописать в ДДУ случаи и условия изменения цены договора (ч. 2 ст. 5). Увеличение фактической площади по сравнению с проектной (по результатом обмеров кадастровым инженером) само по себе не свидетельствует о ненадлежащем качестве объекта. Но при изменении размера квартиры до нескольких метров можно ставить вопрос о существенном изменении проектной документации и об изменении самого предмета договора. В этом случае гражданин в силу ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ вправе требовать только расторжения сделки в судебном порядке и возврата уплаченных денег.
Требование передать дополнительную площадь без какого-либо возмещения затрат компании может быть расценено судом как злоупотребление правом со стороны потребителя. Кроме того, застройщики, как правило, включают в ДДУ и собственную обязанность вернуть излишнюю оплату в случае уменьшения фактической площади квартиры. Никому из граждан не приходит в голову оспаривать законность данных условий, поскольку очевидно, что в данном случае соблюдены интересы обеих сторон договора.
Решение по делу «КВС» не следует рассматривать как прецедент. Существует и иная практика. В частности, 13-й арбитражный апелляционный суд признал законным включение ООО «Главстрой-СПб» условий о доплатах в договоры ДДУ, данное решение было подтверждено в октябре 2015 года Верховным Судом (дело N А56-67672/2014). Решения о взыскании с дольщиков суммы доплаты за увеличение площади квартиры встречаются и в практике Санкт-Петербургского городского суда и Ленинградского областного суда.
Екатерина Зернова,
адвокат Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов
— Если изучить практику Городского суда СПб, то он не расценивает условие о доплатах как ущемляющие права потребителей. Я просмотрела около десятка апелляционных определений горсуда, где он взыскивал с дольщиков недоплаты по обмерам ПИБ. При этом нашла только одно дело, когда решение было в пользу покупателя, но там имела места ошибка при первоначальных обмерах квартиры. Получается, что сегодня есть противоречия между практикой арбитражного суда и городского суда.
Владислав Шестаков,
адвокат ЗАО «Адвокат «ФРЕММ»
— В деле «КВС» суд своеобразно трактовал положения закона. Так, арбитраж указал, что «пункты (о доплатах) нарушают права потребителей, поскольку не позволяют дольщику участвовать в согласовании окончательной цены, если отклонение метража составит более 1 кв. м, не позволяют заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора».
По сути, суд не говорит о том, что платить за превышение площади не надо, а занял позицию, в соответствии с которой размер такой доплаты должен определяться дополнительно (по факту) с участием дольщика. Но такая позиция, на наш взгляд, явно не будет способствовать поддержанию стабильности отношений - стороны будут «торговаться» по поводу размера доплаты и все равно все закончится судом. К тому же такая практика пока, скорее, единична.
Зато известна, например, позиция Конституционного суда (КС), куда обратилась гражданка Гофман В.А., требуя проверить конституционность второй части ст. 5 ФЗ №214, где говорится о возможности изменения цены договора (она как раз и оспаривала законность доплат). КС тогда отказал в принятии жалобы.
В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.
Как может определяться цена квартиры по ДДУ?
С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:
- как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
- как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
- как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.
Может ли вообще меняться цена долевки?
В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).
Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.
Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:
При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.
Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.
Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?
Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.
- Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.
В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).
- Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. .
Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?
Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.
Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?
Для этого вам нужны следующие данные:
- проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
- фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
- стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:
Пример 1:
51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.
Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику
К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей
Пример 2:
53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.
Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику
К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей
Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?
Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.
Уважаемые специалисты, я заключила ДДУ, в котором прописано о доплате за лишние квадратные метры после сдачи дома и замеров БТИ, Мне намеряли на 0,4 кв.м. больше и просят доплаты. Замерам я не очень доверяю. Нашла в интернете такую практику: за метраж меньше 1 кв.м. не платят, но у некоторых застройщиков этот пункт записан в ДДУ. У меня такого в ДДУ нет и мой застройщик хочет получить у меня за все лишние квадратные сантименты.
На чем основана практика о том, что если метраж меньше 1 кв.м, то дольщик не платит? На каких-то законодательных актах?
Или это на усмотрение застройщика и в данном случае ДДУ является документом, по которому принимается решение о доплате. Т.е. если у меня в ДДУ не прописано, что меньше 1 кв.м. не оплачивается, то я должна заплатить за 0,4 кв.м. А если у другого застройщика такой пункт есть, то все его дольщики не платят за лишние квадратные метры меньше 1 кв.м. Или этот принцип действителен для всех.
Просто мой застройщик решил меня взять на слабо, что называется, пусть платят. Если не идиоты и пороются в инете, то так уж и быть не будем требовать доплаты. А если идиоты, то пусть платят.
Требуется: Бесплатный совет
На Ваш вопрос могут ответить наши профессионалы:
Предложите платную юридическую помощь
Предложите автору вопроса свою помощь в решении его вопроса.
Ваше предложение увидит ТОЛЬКО автор вопроса.
Когда пользователь одобрит Вашу заявку, Вы сможете продолжить работу с Делом пользователя в специальном рабочем кабинете , приглашать коллег для совместной работы с Делом, обмениваться документами и т.д.
Оформить предложение...
К сожалению, Вы исчерпали лимит активных заявок.
Ваш текуший лимит: 0 активных заявок
Для увеличения лимита необходимо